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20世紀90年代以來，全國范圍內(nèi)出現(xiàn)了大量擅自流轉(zhuǎn)、出讓、出租農(nóng)村集體土地使用權(quán)用于非農(nóng)建設的現(xiàn)象。 土地承租人直接與集體土地所屬村委會簽訂土地租賃協(xié)議，然后建造房屋自用或轉(zhuǎn)租給他人獲取收益。

但現(xiàn)階段，國家法律不允許農(nóng)民集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設。 《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃，取得建設用地的企業(yè)依法因破產(chǎn)、合并等原因?qū)е峦恋厥褂脵?quán)依法轉(zhuǎn)讓的情形除外。” 因此，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)一般不能轉(zhuǎn)讓、出讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與其他單位或者個人以土地使用權(quán)入股、合資等方式共同舉辦企業(yè)的，必須使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地，須向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門報告。 主管部門提出的申請，由縣級以上地方人民政府按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的審批權(quán)限批準。 其中，涉及占用農(nóng)用地的，還須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

企業(yè)未按照上述規(guī)定租賃集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設的，雙方簽訂的《土地租賃合同》也將因違反國家法律的強制性規(guī)定而成為無效合同。 因此，在簽訂集體土地租賃合同獲取企業(yè)經(jīng)營用地時，需謹慎對待，盡量避免相應的法律風險。

但如果仍然按照土地管理法的規(guī)定石牌樓，上級政府將首先征用土地，將土地性質(zhì)由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲校缓筠D(zhuǎn)讓為建設用地。 這個過程很復雜，環(huán)節(jié)也很多。 完成一個項目通常需要兩年的時間。

近年來，一些地區(qū)逐步放寬集體土地流轉(zhuǎn)限制。 2001年2月和6月，長城分別在蘇州和安陽召開了兩次土地制度創(chuàng)新試點工作座談會石頭牌坊多少錢，成立了河南新鄉(xiāng)、江蘇安陽、江蘇蘇州、昆山、安徽蕪湖、上海南匯、浙江湖州、福建古田、廣東深圳等多個集體建設用地流轉(zhuǎn)試點地區(qū)，此舉是我國現(xiàn)行土地管理法的重大突破。 各試點地區(qū)也相繼出臺了相關管理辦法，如《廣東省關于實施農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通知》、《北京市農(nóng)民集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點辦法》 、《安徽省集體建設用地有償使用及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓試行辦法》等。這些地方文件明確規(guī)定，集體建設用地可以采取出讓、出讓、抵押、租賃等方式轉(zhuǎn)讓，并規(guī)定了轉(zhuǎn)讓條件、轉(zhuǎn)讓審批程序等

地方政府制定的這些文件中關于土地流轉(zhuǎn)的主要規(guī)定如下：

（一）轉(zhuǎn)讓條件

各地方性法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件包括：

一、所有流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設用地必須符合土地利用總體規(guī)劃。 位于城市、村、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，應當符合城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設規(guī)劃。

2、建設項目按照國家法律規(guī)定需要批準的，應當依法取得項目批準。

3、權(quán)屬合法、清晰、無爭議。

轉(zhuǎn)讓的集體建設用地必須依法確認權(quán)屬，明確集體土地所有者和土地現(xiàn)有使用者，不得與周邊土地所有者和土地所有權(quán)發(fā)生爭議。用戶，并且區(qū)域必須準確。 為避免糾紛發(fā)生，多數(shù)地區(qū)對需要流轉(zhuǎn)的集體非農(nóng)建設用地先行確權(quán)、登記、核發(fā)證書，并明確規(guī)定“未經(jīng)批準不得核發(fā)集體土地所有權(quán)證”。登記。” 《流轉(zhuǎn)》（《安陽市集體建設用地流轉(zhuǎn)管理試行辦法》）。

4、流轉(zhuǎn)的必須是現(xiàn)有集體建設用地，不得為農(nóng)田等集體土地。

出讓的土地必須依法批準為建設用地或者已經(jīng)依法轉(zhuǎn)為建設用地。 農(nóng)用地轉(zhuǎn)為集體建設用地的，必須按照用途管制的要求進行申請并嚴格審批。 農(nóng)用地不得擅自流轉(zhuǎn)。 進行轉(zhuǎn)賬。

五、嚴格限制集體建設用地出讓用途

流轉(zhuǎn)的集體建設用地可用于興辦各類工商企業(yè)、建設公共設施和公益事業(yè)、建設農(nóng)村村民住宅等。取得集體建設用地的單位和個人應當按照用途使用土地。區(qū)、縣人民政府建設用地批準文件中載明的，不得隨意變更。 通過出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃取得的集體建設用地不得用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設。

（二）轉(zhuǎn)讓方式及期限

各地規(guī)定的集體建設用地出讓方式包括以下幾種：

1、出讓：是指集體土地所有者將一定期限的集體建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地使用者，土地使用者向集體土地所有者一次性支付土地出讓金的行為。 出讓方為集體經(jīng)濟組織農(nóng)村建設用地土地租賃合同，受讓方取得集體出讓建設用地使用權(quán)。 集體建設用地使用權(quán)出讓的最高年限不得超過同類國有土地使用權(quán)出讓的最高年限。

2、租賃：是指集體土地所有者或者農(nóng)村建設用地使用權(quán)人作為出租人，將其集體土地的建設用地出租給承租人，承租人向出租人支付租金的法律行為。 租賃期限不得超過合同法規(guī)定的租賃合同最長期限20年。 農(nóng)村集體建設用地租賃在城鄉(xiāng)結(jié)合部較為普遍，一般用于工業(yè)園區(qū)、集貿(mào)市場、建材、家電、花卉等市場建設。

3、轉(zhuǎn)讓：是指允許集體建設用地使用權(quán)人再次轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為。 轉(zhuǎn)讓方為本次轉(zhuǎn)讓前的原權(quán)利人。

4、價出資或入股：是指集體土地所有者將一定期限內(nèi)集體建設用地使用權(quán)的預期收益折算為股份，投資建設項目，然后按照規(guī)定獲取利息或參與分紅的行為。合同。

5、合作、聯(lián)營：集體土地所有者以一定期限的集體建設用地使用權(quán)為條件，與其他單位或者個人合作、共同經(jīng)營，共同舉辦企業(yè)。 其中，土地固定收益的征收與集體建設用地租賃類似； 根據(jù)企業(yè)經(jīng)營狀況征收土地收益，與集體建設用地使用權(quán)的計價、投資（入股）類似。

6、抵押：集體建設用地使用權(quán)抵押，是指集體建設用地使用權(quán)人通過轉(zhuǎn)讓、租賃等方式取得的集體建設用地使用權(quán)，作為集體建設用地使用權(quán)，不轉(zhuǎn)讓集體建設用地占有權(quán)。土地使用權(quán)。 為債務提供擔保的行為。 根據(jù)《擔保法》的相關規(guī)定，集體土地（含建設用地）使用權(quán)本身不能單獨抵押，只有兩種情況除外：（一）承包荒地的土地使用權(quán)； （二）農(nóng)村土地使用權(quán) 以（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房及其他房屋建筑物作為抵押，并以其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)作為抵押。 實踐中，各省普遍規(guī)定集體建設用地使用權(quán)可以抵押，但必須向市、縣人民政府土地管理部門簽訂抵押合同并辦理抵押登記。 對于集體建設用地使用權(quán)抵押融資，大部分地區(qū)采取了相對保守的管理方式。 一般來說，融資主要通過建筑物及地上附著物抵押貸款、土地聯(lián)名抵押等方式進行。 土地單獨抵押的，抵押土地集體土地所有者必須出具同意抵押的證明。

依法取得的集體建設用地使用權(quán)可以通過轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等方式再次轉(zhuǎn)讓。 但為避免集體建設用地使用權(quán)炒作，部分地區(qū)限制集體建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。 例如，安徽省規(guī)定“集體建設用地使用權(quán)應當有償使用合同”，規(guī)定投入開發(fā)建設的資金必須達到項目建設總投資的25%以上才能轉(zhuǎn)讓。

此外，各地地方規(guī)范性文件均規(guī)定了集體建設用地使用權(quán)“房地一體”出讓原則。 例如，《安徽省集體建設用地有償使用及使用權(quán)出讓試行辦法》第二十五條規(guī)定：“集體建設用地與房屋、土地融為一體”。 建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，該土地上的建筑物及其他附著物一并轉(zhuǎn)讓； 集體建設用地上的建筑物及其他附著物轉(zhuǎn)讓時，其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。”

（三）具體審批程序和程序

集體建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批程序因地而異，但一般分為兩個程序，一是初次轉(zhuǎn)讓程序，二是再轉(zhuǎn)讓程序。

一、集體建設用地使用權(quán)初次轉(zhuǎn)讓程序：

（一）土地所有權(quán)人向土地所在地國土資源局（分局）提出轉(zhuǎn)讓請求，并經(jīng)三分之二以上村民會議或者三分之二以上村民代表決議通過同意集體建設用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)證轉(zhuǎn)讓。 申請經(jīng)區(qū)（市）縣人民政府審核同意后農(nóng)村建設用地土地租賃合同，由區(qū)（市）縣國土資源局（分局）出具劃轉(zhuǎn)批準函。

（二）土地所有者取得出讓批準函后，雙方簽訂集體建設用地使用權(quán)出讓合同。

（三）土地使用者持同意轉(zhuǎn)讓的決議、同意轉(zhuǎn)讓的批準函、集體建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等文件，向國土資源局（分局）申請土地使用權(quán)登記土地所在地縣（市）的土地登記機關核發(fā)集體建設用地使用證。

2、集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)：

（一）集體建設用地使用權(quán)再次轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方應當持集體建設用地使用證、原出讓合同和重新轉(zhuǎn)讓合同，向原登記機關辦理變更登記、抵押登記等手續(xù)。轉(zhuǎn)讓合同等文件。

（二）集體建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，地上建筑物及其附著物一并轉(zhuǎn)讓； 地上建筑物及其附著物轉(zhuǎn)讓時，集體建設用地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。

（三）集體建設用地使用權(quán)再次轉(zhuǎn)讓時，原轉(zhuǎn)讓合同約定的權(quán)利和義務隨之轉(zhuǎn)移。

以北京市集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)為例，北京市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)需要辦理以下手續(xù)：

（一）首先明確擬出讓土地的性質(zhì)。 流轉(zhuǎn)土地必須是集體建設用地。

（二）必須召開村民代表大會，轉(zhuǎn)讓申請須經(jīng)村民代表大會三分之二以上村民同意簽字后方可生效。

（三）承租人（開發(fā)商）的建設項目必須受長城和長城限制，必須符合城市建設總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。

（四）涉及農(nóng)用地、未利用地的，須先經(jīng)市政府轉(zhuǎn)為建設用地。